倫敦入秋未深，樓市卻已感寒意。最新九月RICS房地產市場調查顯示，潛在稅項上調的陰霾令買家與賣家同時卻步，市場猶如覆上一層薄霜——大家抱持觀望態度，等待預算案明朗。倫敦首當其衝，陷入膠著狀態。

預算案未公布，樓市先行退潮

九月RICS數據顯示，新買家查詢指數連跌四個月，由8月的 -18 下降至 -19；新賣家放盤指數更由 -4 暴跌至 -15，創25個月新低。連帶8月成交量及按揭批核量亦下滑。Halifax樓價指數9月按月跌0.3%，全國樓價按年僅升1.3%，幾近停滯。這些數據清楚表明，市場被「預算案恐懼」鎖死——若11月26日秋季預算案調高房產稅，將可能是自2008年金融危機以來最明顯的政策主導降溫。

倫敦當前樓價仍高於全國平均約1.9倍，傳聞中的「百萬豪宅稅」（針對150萬英鎊以上住宅）更令高端市場觀望氣氛濃厚。新買家查詢指數由8月的 -9 暴跌至 -19，新賣家指數由 +35 下降至 -6，顯示核心地段買賣雙方均處於守勢。根據市場觀察，倫敦核心區域月成交量或將長期低於350宗，高端市場的「霜凍期」恐延續至2026年。

從長線來看，倫敦樓市基數已高。據LandTech估算，過去十年整體倫敦樓價約上漲73%，但近年增速放緩，英國《金融時報》指出，自2016年起，倫敦名義樓價僅上漲約10%，遠低於全國平均37%的漲幅。高基數疊加政策不確定，使得市場在霜凍下更加難以回暖。可見，樓市的寒意，既有數據支撐，也有心理因素在作祟。

央行放慢減息步伐

理論上，若經濟轉弱、就業下降，央行可提前減息以支撐市場。但現實更複雜。周二（10月14日）公布的9月就業數據顯示，勞動市場略有鬆動，但薪資增長仍偏高，短期內難促使英倫銀行（BoE）減息。

9月領薪就業人數減少1萬人（8月則增加1萬），職位空缺從8月的72.8萬降至9月的71.7萬，單月季調指標更降至69萬，為2021年3月以來最低。失業率由7月的4.7%升至8月的4.8%，單月失業率更一度跳升至5.3%，創2020年以來新高。雖然勞工統計誤差較大，但企業在高成本環境下收縮聘用的訊號仍明顯。

不過，即使企業開始收縮，在工黨政府大幅擴張政府開支的情況下，薪資增長幅度的放緩速度卻異常地慢。8月平均工資（含花紅）按年增長5.0%，較7月的4.8%略快，主因公共部門花紅上升；扣除花紅後，增幅仍達4.7%。私營部門常規薪資增速僅由4.7%降至4.4%，略低於BoE預測的4.6%，但仍高於通脹目標。換言之，薪資黏度頑強——這正是央行最頭痛之處。減息太早，恐令通脹死灰復燃。

樓市短期難回暖

綜合預算案不確定與減息延遲兩大因素，樓市短期難有實質起色。現行政策利率維持4%，市場原估明年中降至3.5%，但數據顯示降幅或受限。按揭利率仍高企，五年期固定利率普遍在4.5%至4.7%之間。潛在買家多持觀望態度，房地產經紀反映，倫敦成交活動萎縮明顯，部分地段甚至回到疫情封鎖時的低位。

若預算案最終僅小幅上調印花稅或高價物業稅，樓市或有短暫「解凍」的機會，2026年初成交可能回升。但若財相李韻晴決定藉樓市加稅以穩財政，這輪「霜凍期」恐延至2026上半年。據Capital Economics模型推算，即使小幅稅務上調，明年第四季樓價仍有望按年上升約5%；若稅調超預期，下行風險偏大，跌幅可能達中單位數字。

租務市場支撐回報

與樓價疲軟形成對比，租務市場仍具支撐。業主因應《租客權利法案》及潛在房東稅，多選擇退市，出租供應持續緊張。九月房東放盤指數略回升至 -37（8月為 -38），仍處低位；租客需求降至 -6，為2020年5月以來新低，但整體供需明顯失衡。未來半年新租金升幅可能由6月的2.4%加速至接近4%，短期投資回報仍可觀，但若稅收與法規成本上升，淨收益率將被蠶食。

市場心理

目前英倫銀行態度偏鷹。就業微弱鬆動，但薪資仍高，央行更關注通脹風險。若財相再加稅，「財緊、貨緊」疊加效應將加深樓市壓力。倫敦樓市的短期未來，仍將取決於財政與貨幣政策的雙重節奏，而人心的觀望，往往比任何數據更先決定市場氣氛。

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