週一，西班牙總理桑切斯（Pedro Sánchez）宣布提前於11月29日舉行大選，引發這場政治風暴的是房屋供不應求，租金大幅上漲。國會在投票中否決了左翼政府實施租金管制的緊急法案，隨即引發大規模群眾抗議。然而，將問題委過於業主「貪婪」，只是政客掩飾長期政策失當與漠視經濟規劃的掩眼法。

◾ 樓房供應斷層

要理解西班牙今天的房屋困境，須追溯至2008年環球金融危機。在這次風暴爆發前，西班牙曾經歷過狂熱的房產泡沫，當時每年新造住宅一度高達60萬至80萬伙。泡沫破裂後，西班牙樓價崩盤，大量建築商倒閉，銀行體系充斥壞帳，建屋活動隨即陷入長達十多年的「冰封期」。

然而，建屋量極速萎縮之際，西班牙人口與住房需求卻持續暴增。過去20年間，大規模移民潮以及邊旅居邊透過網上工作的國際數位遊民（Digital Nomads）與退休人士湧入，使該國總人口由2004年約4,300萬人增至超過4,850萬人；加上單身及小家庭增加，衍生出的住房需求呈爆炸式增長。

需求激增，供應卻嚴重斷層。自2008年以來，西班牙每年平均新建住宅僅約8萬至10萬伙，甚至不足以滿足每年新增約20萬個家庭的住屋需求。西班牙央行（Banco de España）的數據顯示，僅在2021至2024年間，西班牙的房屋供應缺口就高達60萬至80萬伙。極度的供不應求直接推高了租金：在馬德里、巴塞隆拿及馬拉加等核心城市，過去五年的平均租金累計升幅高達30%至50%，部分熱門地區甚至翻倍，年輕人及低收入家庭根本無力負擔。

◾ 激進變革租務法

面對住房供應嚴重短缺，加上西班牙公營房屋佔總住房比例不足3%（遠低於歐盟約9%的平均水平），西班牙政府非但沒有從根源著手——即增加土地供應、簡化興建審批程序、加大公營房屋建設——反而將手伸向市場，企圖透過打壓業主權益來強行平抑租金。

該國近年激進變革其租務法，並於2023年頒布《國家住房法》（Ley de Vivienda）措施包括：

– 將年度租金加幅與通脹脫鉤，設置2%至3%的硬性加幅上限；並在「租金緊張區域」（Zonas Tensionadas）對新簽租約實施嚴格封頂。

– 削弱業主收樓與防範霸屋權利： 大幅延長租客租期（個人業主最少5年，法人業主最少7年），並實施凍結驅逐條款（Eviction Freezes）。若遇上特殊弱勢租客，業主往往要耗費數年訴訟才能收回物業。

– 規定房屋經紀費全部由業主支付。

這種強行限制業主產權的做法，產生了極大的反效果。投資者與普通小業主對長租市場的法律穩定性徹底失去信心。為了避開嚴苛的長租管制與「霸屋」風險，大量業主紛紛退出傳統長租市場，轉將物業改為 Airbnb 等短期度假屋、按月出租的季節性合約，或乾脆分房出租。

這導致市場上的長租盤源呈斷崖式下跌，反而進一步推高了剩餘長租房源的租金，形成了「政府越管制，長租盤越少，租金越高」的惡性循環。

◾ 業主面對通脹與高息

這場危機的另一個罪魁禍首，是扭曲的宏觀貨幣政策。在2008年金融危機及2019年新冠疫情爆發後，以歐洲央行（ECB）為首的全球主要央行實施了前所未有的「瘋狂印鈔」（QE量化寬鬆）與零利率政策。

受疫情後供應鏈中斷及俄烏戰爭導致的能源危機影響，西班牙的整體通脹率在2022年一度飆升至 10.8% 的數十年高位。高通脹直接推高了建築材料成本、人工費用以及房屋維修開支。但歐洲央行（ECB）為了顧及歐元區整體，特別是德國、法國等經濟體的復甦，將負利率與量化寬鬆政策維持了過長時間。大量低成本資金在市場流竄，推動買家將資金轉入房地產抗通脹，導致西班牙樓價在利率開始轉向前就已被大幅推高。

為了遏止通脹，ECB自2022年中開始以歷史上最快的速度大幅加息。這對西班牙樓市造成了比歐元區其他國家更為劇烈的衝擊。與法國、德國等普遍採用長期固定利率按揭的國家不同，西班牙大多數家庭採用的都是與 12 個月 Euribor（歐元銀行同業拆息）掛鈎的浮動利率按揭。

當 Euribor 利率從負數急劇飆升至超過 4%，無數西班牙小業主的月供金額在短短一年內增加三至五成。許多業主本身就是正面對生活成本暴漲的小中產，在高昂的按揭負擔與通脹壓力下，業主唯有通過加租來維持基本供樓開支。作為歐元區成員國，政府無法干預 ECB 的利率政策，也無法為業主減輕按揭負擔，卻選擇透過法律將 ECB 加息的代價完全硬塞給業主負擔。政府企圖以法律手段強行逼使業主「消化」通脹與高息成本，這無異於剝奪私有產權，根本不可能解決實質缺房問題，只會加劇業主與租客之間的階級矛盾，引發社會對立。

◾ 英國應引以為鑑

西班牙的慘痛教訓，對英國政府而言是一面鏡子。目前，英國左翼與租客團體要求進一步引進「租金管制」、限制業主年度加租幅度。西班牙的經驗證明，任何無視供求規律、企圖透過行政命令封頂租金的政策，最終都會以「長租盤源消失、租客無房可租」收場。英國若亦步亦趨，只會重蹈西班牙的覆轍，打擊私人租賃市場的投資。

房屋是商品，亦是基本的民生需求。要解決房屋供應問題，唯有回歸經濟常識：尊重私有產權、穩定投資者信心，並透過簡化規劃審批、大量增加房屋（尤其是公營房屋）的實體供應。轉移視線打壓業主，只不過是政客掩飾無能的「政治毒藥」，絕非解毒良方。

▌［遠山近水］作者簡介

清風明月本無價 遠山近水皆有情。