新官上任三把火 工黨上台大興土木

由施紀賢 (Keir Starmer)帶領的工黨上周五在大選中取得412席,佔總議席超過63%。不過,工黨要在2029年的大選再次獲勝,就得憑政績說服選民。其中,增加房屋供應備受關注。剛上任的財相李韻晴 (Rachel Reeves)爭分奪秒,周一旋即向商界重申,5年內新增150萬間房屋供應的承諾。

李韻晴的第一個目標,就是本月內更新英國的國家規劃政策框架 (National Planning Policy Framework,NPPF),這個去年底才更新過的框架,取消了地區議會的建屋指標。工黨將重啓建屋目標、廢除禁止興建在岸風力發電埸的規定,並給予能源項目優先發展權等。最受關注的是綠化帶,特別是放寬低質綠化帶( 即所謂的灰色地帶)建屋審批的標準。

 

英國須每年增建50萬個單位

六十年代的英國,平均每年建屋36萬間,但2000至2020年間,每年新建房屋減半。近年英國意識到房屋供應嚴重不足,但遇上疫情、利率急升等因素,英國已連續5年新建房屋供應放緩。去年供應按年跌9%至23萬個單位。由於房屋供應長期追不上人口增長的速度,政策研究機構Centre for Policy Studies (CPS) 估計,英國須每年增建50萬個單位才能滿足住屋需求。

保守黨執政期間也想增建房屋,但為何反而取消了地區議會每年增建30萬個單位的目標呢?

建屋需要地,但棕地(已開發土地)只能滿足未來15年大約三分之一的建屋需求。而且棕地價格是農地的60倍,地權分散、平整需時。

貝理雅 (Tony Blair)帶領的工黨1997年上台後,政府於2000年制定了棕地優先的政策,要求60%的新建房屋須使用棕地。該政策推出後,60%這個目標很快就「實現」—— 這其實是赤裸裸的數子遊戲,透過綠地(未開發土地)的使用率減半,即使棕地的使用率未見增加也能達標,結果導致英國建屋量大減。

 

房地產開發商股價應聲而起

棕地問題只是英國土地規劃的冰山一角,更新NPPF、改革土地規劃審批程序也只是提升新建房屋供應的第一步。地區議會如何應對環保團體的法律申訴、承建商如何處理建築工人不足、發展商對後市有多樂觀都會影響未來幾年的房屋供應量。

不過,新官上任三把火,這三把火起碼是轉變的契機,增加商界的信心。上周五工黨獲勝後,一眾房地產開發商的股價應聲而起。本周三(7月10日),Bellway (BWY)也提高了收購 Crest Nicholson (CRST) 的價格約11% (由65億英鎊提升至72億英鎊)擊退由私募基金Elliott 控股擁有的Avant Homes提出的收購建議。

尚Bellway與Crest Nicholson順利合併,市值將達40億英鎊,有利與大型地產發展商如Berley (BKG)及Barratt (BDEV)競爭。

 

(圖:Rachel Reeves YouTube )

 

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