按揭息率回落 樓市旺季提早登場

英倫銀行上月減息後,各大銀行紛紛調低按揭息率爭取客戶。美聯儲9月18日大手減息半厘後,市場普通認為今年有機會再減息半厘,明年減息一厘。英倫銀行雖然暫且按兵不動,但相信隨後會進一步減息,按揭息率也將進一步下調。

英國多數按揭貸款都是兩年期或五年期的定期貸款,今年約有160萬宗按揭貸款到期需要再續。英倫銀行8月16日減息四分之一厘後,上月5年定期按揭貸款平均息率按年下調119基點(100基點等於1個百分點),按月下跌了16基點至4.35%;2年定按息率更按年下調了139基點、按月下調19基點至4.8%。

各行隨英倫銀行降息而下調按揭息率

  • NatWest 9月初推出84% 的5年定按 (40% 首期)
  • HSBC UK 9月初調低5年定按息率至84% (40% 首期)
  • Virgin Money 9月初調低5年定按息率至99% (35%首期)
  • Santander UK 9月17日宣布,首期四成5年定按息率下調22基點至8%;2年定按息率下調29基點至3.99%,是首間將2年定按下調至4%以下的銀行

美聯儲大手減息半厘翌日,英倫銀行9月19日議息。貨幣政策委員會(MPC)委員以8比1大比數同意維持息率在5%不變,並認為減息應循序漸進。市場估計,英倫銀行可能於11月7日及12月19日分別減息四分之一厘至4.5%。

以30萬英鎊的物業、首期四成、25年期,Santander的2年定按3.99%計,每月供款較減息前僅減少29英鎊,即950英鎊。這相較於加息前(2022年3月前)2年定按2%,每月供款763英鎊計,還高出近25%。如果按揭息率回落至3%的水平 (每月供款854英鎊),供款負擔才會輕鬆一些。

不宜過份樂觀

一般而言,按揭息率下調,供款負擔減輕,更多人有能力有意欲置業,會帶動樓價上升。據英國土地註冊資料顯示,今年首7個月,全英格蘭平均樓價上升近3.4%至30.6萬英鎊。而英倫銀行的資料也顯示,截至今年7月,按揭審批宗數增至6.2萬個,乃2022年9月以來的新高。地產平台Rightmove 也指今年秋天旺季提早開始。

不過,按揭利率下調也要配合經濟增長及相關政策,才能推高房價。2008年金融海嘯、2016年英國脫歐、2020年新冠疫情期間,按揭息率雖然隨著英倫銀行減息而下調,但投資或置業者信心不足的情況下,樓價仍然下挫。

(資料來源:landregistry.data.gov.uk)

美聯儲四年多以來首次宣布減息,而且一出手就大幅減息半厘,可能是經濟衰退的先兆。觀乎近年三次減息周期始於大手減息半厘後,隨之均出現經濟硬著陸,不宜對美國經濟前景過於樂觀。

政策方面,10月底工黨首份財政預算,可能將高收入人士的房屋買賣增值稅,由現時最高24%增至約40%,而且一旦宣布,可能即時執行。

另一方面,正在等待上議院三讀通過的租客保障法案( Renters Right Bill),將取消第二十一條允許業主在毋須任何理由的情況下,通知租客須於兩個月內離開的條款。法案通過後,業主的權益會受到限制,對樓市也有一定負面影響。

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